禹洲地产加速冲刺千亿目标002157正邦科技 申万下调评级提示高杠杆风险

申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性，方针价为4.22港元，较禹洲地产7月17日3.86港元的收盘价有9.3%的上行空间。

申万宏源在研报中说到，禹洲地产自上一年合约出售未能合格后，着手于内部人员调整和架构变革，但依然急进的扩张方针及支撑此战略的杠杆提高所带来的危险未能消除。

关于申万宏源的这份研报，禹洲地产有关人员在回复中国网财经记者的采访函中说到：“该组织下调了其掩盖的一切内房股评级，咱们是目前为止最后作调整的一家。”

申万宏源还在研报中着重，对房地产职业方针坚持失望并对职业展望坚持慎重，开发商再融资面对进一步收紧。对此，禹洲地产表明：“大部分分析师以为下半年方针大概率将连续当时相对温文的窗口，若微观大环境呈现失望景象，则地产方针或有放松时机。”

CFO及履行总裁相继离任

申万宏源研报中所说到了禹洲地产的人事变动。7月7日晚，禹洲地产发布公告，称黄展鸿因寻求其他商机，请求辞去公司首席财政官及公司秘书职位，曾于2008年10月至2015年3月担任公司首席财政官的邱于賡将从头回到禹洲地产并立刻开端担任首席财政官以及公司副总裁一职。

据了解，这是2015年3月邱于賡脱离后禹洲地产第三次替换首席财政官，而此次辞任的黄展鸿加盟禹洲地产也不过一年半时刻。此外，禹洲地产的履行总裁蔡明辉于本年6月正式离任，上一年8月份加盟的许珂现接手其作业。

申万宏源还在研报中说到了禹洲地产“急进的扩张方针”。据了解，禹洲地产给自己设定的2019年合约出售方针是670亿元，而董事局主席林龙安还曾提出“2020年冲刺千亿”的方案。

申万宏源表明，禹洲地产2018年完成合约出售560亿元，尽管同比增加39%，但与公司年头定下的600亿元出售方针比较仍有必定距离，且与2016和2017年的增速66%和74%比较亦显差劲。原因首要是公司项目比较会集的一二线城市在上一年体现欠安，令商场对其履行力开端有所忧虑。

不过，2019年以来，禹洲地产的成绩稳定增加，公司近期发布的未经审阅营运数据公告显现，前6个月合约出售金额为284.74亿元，同比上升32.47%。

一边大手笔拿地一边融资

拿地方面，中指研究院发布的数据显现，2019年前6个月禹洲地产拿地金额为193亿元，在一切房地产企业中排第27位，而上年同期排在50名开外。不过，林龙安在到会2018年度成绩发布时曾表明，2019年拿地总预算约400亿。以此核算，禹洲地产下半年的拿地或许依然坚持一个较快的节奏。

拿地脚步加速的禹洲地产，融资也进一步提速。本年7月初，禹洲地产增发了4亿美金收据，与2016年10月发行的2.5亿美金7年期息率为6%的收据合并成一期。

6月底，禹洲地产经过私募发行2亿美金1年期收据，年利率为5.5%；本年1-3月，禹洲地产发行了50亿元的供应链金融资产支撑专项方案，年利率8.5%；还发行了三期额度为5亿元美元的优先收据，折合人民币超越100亿元，利率分别为8.625%、8.5%和8.5%；，；此外，禹洲地产不超越35亿元规划的公司债方案也于3月底获证监会批复。

申万宏源表明，禹洲地产的总有息负债规划或许较上一年底上升超越三成至600亿左右，而外债占比则从30%升至45%。

谈到上述募资的用处，禹洲地产有关人员告知中国网财经记者：“首要用于现有债款再融资，尤其是置换一些较贵的债款，以期充分利用公司本身信誉优势活跃争取低成本长时间资金来源，不断优化负债结构的一起活跃下降公司财政费用。”

中国网财经记者注意到，本年以来，房地产企业融资不断收紧。7月12日，发改委下发的告诉显现，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长时间境外债款。此外，银保监会也针对近期部分房地产信任事务增速过快、增量过大的信任公司进行了约谈。至于是否会对禹洲地产资金链构成影响，该公司没有正面答复此问题，只着重“在拿地方面持续坚持审慎，活跃而不急进地弥补优质土储，一起，力求杠杆率坚持在合理、可控范围内”。

禹洲地产还表明，公司会持续坚持“三驾马车”的平衡开展，向千亿方针冲刺。