天风证券：房地产需彼得林奇的成功投资求侧出现钝化反应了吗？

2021年四季度以来职业方针加快探底，中心层面开释“满意合理住所需求”的维稳信号，2022年头以来当地因城施策不断加码，公积金、商业首付份额下调、四限放松、购房补助、人才方针晋级扩维，叠加富余的按揭流动性。但商场依然反响决心缺乏，出售预期依然全体失望。天风研究所房地产韩笑团队将经过不同目标，答复方针宽松之下，出售根本面是否出现钝化反响的问题。

新房出售：怎么了解口径差异？

二手房：成交在同步回暖吗？

价格：量价体现是否共同？

决心预期有无上升？

1、新房出售：怎么了解口径差异？

1.1. 核算局数据：以价换量之下，年头以来新房出售体现不俗

核算局数据显现，2022年1-2月，全国商品房成交面积1.57亿平，同比-9.6%，降幅较2021Q4收窄7.2pct；出售金额同比-19.3%，较2021Q4扩展0.62pct，1-2月全国新房出售无惧高基数压力，接连了2021年10月以来的渐进改进趋势，显着好于商场预期水平。 1.2. 城市高频：到达2019年同期水平，高基数下累计降幅超30%

高频数据显现，2022年1-2月64城新房成交面积为3599万平，相当于2019年、2020年同期成交量的100.3%、150.0%；高基数下，1-2月新房成交累计同比-30.22%，终结了2021年四季度的改进趋势。 1.3. 百强：1-2月出售面积降幅超四成

2022年1-2月，百强房企出售金额、出售面积累计同比增速分别为-42.9%、-42.0%，出售金额降幅接连5月出现扩展，单月出售金额接连8个月同比负增长，接连4个月同比降幅在35%以上，且2021年四季度以来并未出现显着改进趋势，2022年以来增速坚持低位震动。

1.4. 怎么了解不同口径的趋势差异？ 从出售增速的趋势体现来看，同比增速趋势：核算局口径>高频口径>百强口径。核算局口径接连了2021Q4以来的改进趋势，高频数据阅历2021Q4的阶段改进之后从头回头向下，而百强出售自2021Q4以来坚持低位震动。可以看出，2021Q4要点城市高频出售和核算局全国出售均出现了增速的阶段性改进，2022年1-2月增速趋势出现违背，或标明出售预期的改进现已完成了一轮由要点城市向三四线城市的传导，且在当地因城施策的托底之下，全国出售坚持了必定的增速耐性。而22年头以来要点城市高频数据增速从头回头向下或意味着当时出售依然为脉冲性行情，而非趋势性改进。出售根本面临方针是有反响的，并未出现显着的钝化。仅仅考虑到因城施策力度有限，出售改进的继续性依然存疑。

归纳前史体现来看，出售增速的动摇起伏：百强口径>高频口径>核算局口径。咱们以为导致口径差异较大的原因在于：1、核算局口径最为全面，且三四线城市对方针和流动性敏感度偏低，比较一二线城市存在必定的滞后性，因而或许会导致增速相对安稳；2、核算局商品房出售口径归入更多的商业地产主体，1-2月非住所地产出售增速的大幅改进推进全体增速超预期；3、部分地区核算局口径的商品房出售核算数据要求与房管局出售办理体系坚持共同，因而或许会受网签节奏的影响存在必定程度的滑润；4、要点城市受商场供应节奏和方针预期影响动摇较大；5、第三方百强数据核算口径纷歧，且全口径数据存在重复核算，导致同涨同跌；6、百强数据或许受外部要素搅扰，部分房企特别对错上市房企或许存在数据虚报的景象。

2、二手房：成交在同步回暖吗？

高频数据显现，2022年1-2月17城二手房成交面积为874万平，相当于2019年、2020年同期成交量的91.1%、133.5%，比较2021年同期-34.61%，高基数压力下相同出现增速回落态势，2022年3月前两周同比增速从头出现上行。

2021年10月以来，要点城市二手房成交同比增速相同出现边沿改进，虽然改进力度不及新房，可是全体趋势同新房数据坚持共同，相同可以证明需求侧预期改进的实在性。其间一二线城市首先出现拐点，同比增速显着优于三四线城市，标明二手房商场的需求复苏也存在一二线向三四线传导的滞后性。

3、价格：量价体现是否共同？

1-2月全国商品房出售均价同比-10.7%，全国商品住所出售均价同比-9.7%，均为2000年以来同期同比增速的最低点。反映出：房企继续加大营销力度，以价换量加强出售回款。核算局成交均价受成交结构影响较大，并不能反映当时商场的实在价格预期。

百城住所价格指数方面，2月百城住所价格指数环比转正。分能级来看，一线城市住所价格指数环比提高最为显着，环比上涨0.14%；二线价格敏感性强，环比仍在正负替换动摇；三线价格环比仍在下降，降幅由1月的0.08%收窄至0.05%。

70城住所价格指数方面，2月新建商品住所及二手房住所价格全体环比降幅均缩窄，全体出现止跌企稳态势。分能级来看城市分解加重，一线1月以来新房、二手房住所价格环比大幅提高，二线、三线环比仍未转正，但较12月降幅收窄。

无论是从房价上涨城市数量、仍是房价环比涨幅，要点城市新房、二手房价自2021Q4以来相同出现边沿改进趋势，全体体现同成交量坚持共同。 4、决心预期有无上升？

安居客及华夏地产调研数据显现，21年11月以来房地产商场生意双方决心上升显着。咱们以为，虽然在生意行为上商场仍有张望心情，但决心回暖依然预示商场预期的逐步改进，同成交量价数据坚持共同。

其间：1. 经纪人方面，安居客数据显现，二手房经纪人决心指数于2021年11月到达低点83.6，并在尔后逐步回暖，于2022年2月到达105.0。华夏二手房司理指数走势与经纪人决心指数走势类似。广州、上海、深圳三地华夏二手房司理指数分别由2021年下半年的最低点逐月攀升至2022年2月的57.87%、52.26%、46.16%。2. 购房者方面，安居客数据显现，自2021年10月以来，购房者决心指数继续回暖，2022年2月达108.9，环比提高2.45%。 【出资主张】

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