光大宏观：楼市已松绑？恐言之过600162早

关键

本年以来，房地产企业的全体融资本钱上升。2018年上半年，60家要点上市房地产企业的均匀融资本钱为6.33%，较2017年上升了30bp；2018年11月房地产信任的均匀收益率为8.23%，同比上升105bp。房地产企业境内外发债利率违背。中资地产美元债均匀发行利率上行226bp，而境内地产债发行利率下降85bp。

本轮债券商场的收益率下行首要是由无风险收益率下降带来的，信誉利差趋势上行，直到11月才有所回落。与2014年不同，地产债的表现差于全体信誉债。境内地产债利率下行的另一个要素是，AAA发行主体占比上升，而AA+和AA的发行利率仍在上行，AA-及以下的地产债较难宣布。房地产调控方针不放松决议了房地产不是本轮货币方针向实体传导的首要方向。

房贷报价利率下调，不代表房贷实践加权利率一起下调。保卫许多中小银行的报价利率原本就较基准利率上浮较多，实践上并没有成交或许成交很少，在大型银行的报价利率不变的情况下，均匀房贷报价利率下降并不标明房贷实践加权利率一起下降。现在就以为楼市已松绑或言之过早。2018年实践上是一个房地产的小高点。展望未来，房地产周期的下行速度或许没有那么快、起伏没有那么大，而方针的初衷便是要避免房地产大起大落。

本轮产品价格跌落背面一起的原因是对全球经济增速放缓的忧虑，但供应侧要素决议了跌幅的差异。10月以来，跟着油价大跌，油基化工跌幅亦最大，部分农产品受油价直接影响，跌幅次之；黑色系遭到冬天限产不及预期，跌幅再次之；有色系受供应侧影响最小，跌幅最小乃至有所上涨；供应偏紧，基建支撑，水泥价格持续逾越季节性上涨。

正文

1、难言楼市已松绑

本年以来，房地产企业的全体融资本钱上升。依据克尔瑞研讨的计算，2018年上半年，60家要点上市房地产企业的均匀融资本钱为6.33%，较2017年全年的6.03%上升了30bp。保卫银行借款是房地产企业融资的首要来历，这也与一般借款的利率上升趋势坚持一致。遭到资管新规的影响，2018年房地产信任的发行规划有所下降，而房地产信任的均匀收益率上升，2018年11月为8.23%，较2017年11月的7.18%上升了105bp。

房地产企业境内外发债利率违背。中资地产美元债均匀发行利率上行：2018年11月为9.28%，较2017年11月的6.92%上升226bp。境内地产债均匀发行利率下降：2018年11月为4.97%，较2017年11月的5.82%下降85bp；自2018年头至今，地产债的二级商场收益率下降，中证地产债指数上涨。首要原因是境外商场的美元流动性收紧，而境内商场的流动性比较宽松。

地产债发行利率下降的一个原因是AAA发行主体占比上升，而AA+和AA主体的发行利率仍在趋势上行，而AA-以下评级地产债较难宣布。本轮债券商场的收益率下行首要是由无风险收益率下降带来的，信誉利差趋势上升，直至11月才有所回落。更重要的是，2014年1月开端的利率下行阶段中地产债跑赢全体信誉债，且在两个阶段中都是如此，可见其时商场关于房地产债是相对看好的。而本轮利率下行阶段中，地产债的表现差于全体信誉债。房地产调控方针不放松决议了房地产不是本轮货币方针向实体传导的首要方向。 尽管房贷报价利率抢先房贷实践加权利率且两者有关性较高，可是前者下降并不代表后者当即萧规曹随。在Wind里的“首套均匀房贷利率”实践上是摘取了融360大数据研讨院每月发布的《我国房贷商场陈述》，选取了全国35个城市533家银行，是一个报价利率。而人民银行每季度在货币方针履行陈述中发布的“金融机构人民币借款加权均匀利率:个人住房借款”是一个实践的加权利率。

保卫许多中小银行的报价利率原本就较基准利率上浮较多，实践上并没有成交或许成交很少，在大型银行的报价利率不变的情况下，均匀房贷报价利率下降不一定代表房贷实践加权利率当即萧规曹随。 现在以为房地产调控现已放松或许言之过早。比较前几轮房地产周期，本轮周期时间长、动摇小，而2018年实践上是一个房地产的小高点：出售面积累计增速仍高于零，土地置办面积累计增速较高，房价增速依然较高。进入2018年11月，出售增速有所反弹，三线城市增速最高。展望未来，房地产周期的下行速度或许没有那么快、起伏没有那么大，而方针的初衷便是要避免房地产大起大落。

2、乘用车持续负增，票房增速反弹

乘用车零售增速持续负增长。11月前三周，乘用车零售同比增速分别为-41%、-23%、-24%，持续处于负增长区间。在去年同期高基数以及现在商场关于下一年置办税方针有所预期的情况下，估计到年末前乘用车零售增速都将坚持弱势。

电影票房增速反弹。遭到《毒液》、《无名之辈》等电影上映的影响，11月18、25日两周，电影票房增速分别为50.6%、46.9%，脱离了之前的负增长区间。

3、产品价格跌落

本轮产品价格跌落背面一起的原因是对全球经济增速放缓的忧虑，但供应侧要素决议了跌幅的不同。自10月油价开端跌落至今，各类产品的跌幅能够分为四类：一是沥青、甲醇、PTA等化工品，受油价影响最大，跌幅也最大；二是菜籽粕、豆粕、豆油等农产品，直承受油价的影响，跌幅次之；三是螺纹钢、焦炭、动力煤等黑色系，首要遭到冬天限产不及预期的影响，跌幅再次之；四是铜、铝、铅、锌等有色系，受供应侧影响最小，跌幅最小，乃至有所上涨。 钢铁限产不及预期。11月23日当周，唐山高炉开工率为72.55%，较前一周小幅下降1个百分点，较2017年11月17日当周限产开端后21个百分点的下降差异较大，表现了本年差别化限产的特征。库存方面依然处在去库存阶段，11月23日当周，首要钢材社会库存下降20万吨至842万吨，下降不及去年同期。钢铁价格跌落，11月28日的Myspic归纳钢价指数较十天前跌落8.9%。电厂煤炭库存持续上升。全体下流需求不振，电厂耗煤低迷，电厂煤炭库存持续上升，11月29日为1765万吨，较十天前上升0.9%，持续高于五年最大值，对煤炭价格构成约束。11月28日动力煤期货主力合约结算价为602.8元/吨，较十天前跌落0.9%。后续需调查关于煤炭进口的约束是否加强以及本年“隆冬”是否会对电厂耗煤带来促进。

水泥价格持续逾越季节性上涨。11月28日，全国水泥价格指数为161.25，较十天前上涨1.3%，11月均价较10月上涨7.5%，逾越前史均值，或表现了基建的支撑。

4、汇率暂稳

汇率安稳办法发挥作用。央行的一系列汇率安稳办法发挥作用，银行结售汇和待客远期结售汇差额边沿好转，汇率暂稳，11月29日美元兑人民币中心价报6.93，较十天前小幅价值降低0.16%。