[众筹出版]继续寻底！中证800地产指数跌破3500点，地产ETF(159707)买盘资金活跃！机构指出片面看空地产需求的五个“误区”

10月16日，地产板块继续寻底。中证800地产指数跌破3500点重要支撑位，再次刷新近9年新低。成份股超8成飘绿，“地产双雄”保利开展、万科A均下挫超2.5%。

10月16日，地产板块继续寻底。中证800地产指数跌破3500点重要支撑位，再次刷新近9年新低。成份股超8成飘绿，“地产双雄”保利开展、万科A均下挫超2.5%。

抢手ETF方面，地产ETF（159707）低开低走，现场内价格跌超2%，实时成交额超2200万元！值得注意的是，地产ETF（159707）盘中溢价显着，而且随同放量，标明买盘资金活泼，或有资金流入。

从估值来看，中证800地产指数估值底部特征显着。到10月13日，该指数最新PB估值为0.73倍，前史百分位为0.16%，低于超99%的时刻区间，估值向上修正空间大。

申万宏源最新研报指出，长时间地产动能趋弱的趋势已逐步构成“一致”，但中短期地产需求或被商场过度看空，存在五方面的“误区”。下一年存在房价上涨、需求康复至正添加的或许。

误区一：人口拐点=地产拐点。

美国人口增速触顶后，新屋出售仍阅历两轮微弱周期。总人口并不直接影响地产出售，关键是人口结构。数据显现我国居民购房存在五个年龄段，但买房集体均是30-55岁人口，购房适龄人口增速与同期总人口增速走势违背，前者才是影响地产出售的来历。

此外人口添加并非影响地产需求的全貌，我国地产需求增速长时间显着高于全国购房适龄人口增速，人口活动类刚需和置换改进需求对地产需求的影响大于人口添加。地产出售高增更多来自乡镇中购房人口快速添加，以及人均居住面积的改变（置换改进类需求），而前者源于乡镇化带动适龄人口进入乡镇，而不是乡镇内部人口代际规矩。

误区二：“城改”等置换改进类规划有限。

1）我国住所存量规划较大，但有用供应仍缺乏。从总规划来看，我国乡镇住所存量约425亿平米，但有用供应或仅为380亿平米。从人均视角来看，我国“不缺房子”但“缺面积”，参阅可比事例，人均居住面积未来仍有10平方米以上的提高空间。

2）从“城市改造”而非“城中村改造”了解广义“城改”。更重要的是了解“城改”背面的方针布景和思路，是传统组织方式不适配快速开展的乡镇化进程，广义“城改”还应包含现在全国占比近四成的“老住所”，后者也限制人均居住面积。

3）中等收入集体提高将驱动置换需求，尤其是农民工。现在农民工人均居住面积一起显着低于乡村与乡镇，而我国中等收入集体规划仍有近一倍的提高空间，农民工便是首要来历。

误区三：人口活动见顶、只会单向流向一线。

1）我国乡镇化空间依然巨大，尤其是户籍人口乡镇化。跟首要经济体相同开展阶段比较，我国乡镇化进程显着偏慢，仍有近10个百分点的提高空间，我国户籍人口乡镇化率更是低于常住人口近20个百分点。

2）人口单向流向一线的“虹吸效应”仅仅近十年构成的“幻觉”。曩昔十年人口向高乡镇化率的东部地区会集活动，人地对立杰出，但2010年之前我国人口却是“更平衡”活动，非东部地区乡镇化速度显着快于东部。

3）实质原因在于工业方针向工业（可买卖部分）歪斜or服务业（不行买卖部分）。

数据显现开展工业时期工业散布区域内更均衡、人口更平衡活动，但开展服务业时期工业散布高度向中心城市歪斜、虹吸非中心城市、人口单向活动。

误区四：弱需求=房价继续下行。

1）房价由供需一起决议，而不仅仅是需求影响。18年即呈现地产出售走弱、但房价显着上涨的状况，源于彼时地产出资显着走弱、供应偏紧，22H2以来也呈现相似状况。

2）下一年或再度呈现供应深度出清、支撑新房价格状况。咱们地产出资抢先目标显现，24H2出资面对更大内生性压力，源于深度下行的新开工滞后传导。

3）二手房潜在供应巨大，价格弹性或低于新房。二手房逐年添加但挂牌量却逐年下滑，我国现在二手房成交占比或仅15%（美国90%），未来潜在供应巨大。

误区五：短期出售弱彻底源于长时间要素映射。

尽管近年来地产出售走弱存在适龄人口增速下降、乡镇化放缓等长时间要素影响，但更多源于乡镇内部适龄人口中购房份额短期接连下滑。测算乡镇购房适龄人口中每年购房人数比以往少了880万。本轮乡镇适龄人口购房份额接连两年下降，部分原因是前期爸爸妈妈代替子女需求影响，但更多是房价继续下行导致居民购房预期磨底、购房需求递延。预期磨底也构成超量储蓄，乃至演变为提早还贷。

从后期展望来看，申万宏源以为地产职业短期康复可继续，中期回落有耐性。从短期看，方针聚集改进性需求+房价企稳+超量储蓄开释，助推地产出售温文改进。从中期看，人口添加类刚需面对拐点，但人口活动与改进需求空间仍大。

在需求复苏中，头部房企或首先获益。材料显现，地产ETF（159707）盯梢中证800地产指数，聚集商场16只头部优质房企，在出资方向上具有显着的头部会集度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是现在商场上仅有盯梢中证800地产指数的职业ETF，具有稀缺性与辨识度。

数据来历：沪深买卖所。

危险提示：地产ETF被迫盯梢中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成依据该指数编制规矩当令调整。文中指数成份股仅作展现，个股描绘不作为任何方式的出资主张，也不代表办理人旗下任何基金的持仓信息和买卖意向。基金办理人评价的本基金危险等级为R3-中危险，合适恰当性评级C3以上出资者。任安在本文呈现的信息（包含但不限于个股、谈论、猜测、图表、目标、理论、任何方式的表述等）均只作为参阅，出资人须对任何自主决议的出资行为担任。另，本文中的任何观念、剖析及猜测不构成对阅读者任何方式的出资主张，亦不对因运用本文内容所引发的直接或直接丢失负任何职责。基金出资有危险，基金的过往成绩并不代表其未来体现，基金办理人办理的其他基金的成绩并不构成基金成绩体现的确保，基金出资需谨慎。