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11月12日，越秀房产信任基金(0405.HK)（以下简称“越秀房产基金”）就有关收买越秀地产旗下越秀金融大厦发布通函。通函显现，此次收买总价值约为78亿元，触及供股、银行融资等多种融资方法，估计将成为香港和新加坡两市中持有最大规划我国财物组合的房产基金。

（来历：公司公告）

此次收买完成后，越秀房产基金的物业组合将增至9项，截止2021年6月30日备考可分配收入添加至4.83亿元，每个基金单位分配进步3.4%至0.1055元，年化备考收益率由6.68%进一步进步至7.16%。此外，基金还将特别分配每个基金单位0.0255元。

（来历：公司公告）

一、掌握适宜机会，收买稀缺性优质财物

作为榜首只出资于我国物业的上市房地产出资信任基金（有“我国榜首房托之称”），越秀房产基金的开展进程一向备受重视。

就这次的收买而言，越秀房产基金接连了以质量为导向，高度重视财物组合质量的一向风格。而经过整理揭露材料，笔者发现此次收买在项目标的、购入机会两方面均有亮点：

首要，关于持有房托基金(REITs)的出资者而言，底层财物的质地决议了未来出资报答，因此是最直接的重视点。而越秀房产基金此次收买的越秀金融大厦，是一份典型的“A级”稀缺优质财物。

区位A级：越秀金融大厦坐落于广州珠江新城CBD黄金地段，与粤港澳大湾区及广州经济腾飞同频共振，对应着微弱的租借需求和天然可期的租金增幅。

运营A级：越秀金融大厦具有世界500强企业及各职业领头企业等优质客户资源，出租率高达92.5%，租金水平具有适当强的竞争力。

修建A级：越秀金融大厦系广州地标性世界甲等写字楼，可租售总面积达17.02万平方米，规划、质量及基础设施均优，曾荣获LEED及WELL双铂金级认证等多项修建范畴奖项，具有保证其租借体现继续优异的“硬核”实力。

二是抱负的收买机会和极具吸引力的增值空间。从当时的微观环境及商场周期来看，本次买卖处于一个好的时刻点。对此，越秀房产基金管理层在日前的线上发布会中表明，“这个时刻点收买越秀金融大厦是一个正确的挑选，由于第二轮租期以及疫情往后不会是这个价钱收买。”

注意到，本次买卖的成交价为4.5万元每平方米，与近期可比项目“珠光谭村项目”6.2万元每平方米的成交价比较，具有肯定的本钱优势，这也意味着此次收买事项大概率会带来租金收益和物业增值的两层价值完成。

二、增厚未来分配，越秀房产基金长时间价值再获进步

从收买的预期成果来看，注入越秀金融大厦后，将有用增厚越秀房产基金的内涵价值，为基金单位持有人带来更为丰盛的出资报答。

依据通函，此次收买事项将使越秀房产基金的组合收入添加24% ，越秀房产基金组合估值将扩展 23%至425亿元。与此一起，越秀房产基金的物业组合和事务结构得到进一步优化，一方面，组合中的广州国金中心估值占比从54%降至44%，财物池的多元性和安全性均得以进步；另一方面，越秀金融大厦与国金中心毗连而立，可完成营运本钱的有用分摊，达到规划性和效益性的一致。

（来历：公司公告）

值得一提的是，越秀房产基金此次引进供股方法为收买融资，采纳股债结合的融资方法，助力基金本钱结构长时间稳健开展，在有用添加市值及进步流动性的一起，进一步增厚每基金单位分配。

自2005年上市以来，越秀房产基金聚集我国一、二线优质城市核心区域具有长时间添加潜力的优质收益性商业房地产，已接连15年将可分配收入进行全额分红，收入及分配等年均添加率超越5%，为出资者发明了长时间安稳可继续的出资报答。尤其是在疫情期间，凭仗高质量的财物组合，旗下物业出租率完成逆势添加，展现出杰出的抗风险性和杰出的运作才能。

而此次扩大财物组合进一步推高分配收益率，充分体现了越秀房产基金“稳中求胜”的开展理念，一起依托其在职业的长时间经历堆集，有望在后续构成“注入优质项目——进步市值及影响力——进步流动性——收成更多财物”的良性循环，可以预见其未来将发明更优异的成绩体现。

展望：REITs春风正起，越秀房产基金迎来估值抬升机会

职业视角下，REITs的实质在于长时间持有财物，有利于引导房地产实体商场理性定价，与当时房住不炒的方针导向相符合。一起，其经过衔接二级商场和实体商场，可以完成部分财物处置和金融风险疏解的功用。按照此逻辑推演，跟着国内REITs商场的不断完善，越秀房产基金有望享受到房托基金商场加快开展的盈利，迎来更大的添加空间。

现在，继本年6月第一批9只公募REITs长距离跑上市后，11月12日第二批公募REITs也正式获批，REITs赛道正如火如荼。香港方面，近期对REITs也频发方针鼓舞，如2020年香港房地产信任基金守则的对假贷比率从45%调整到50%，香港证监会于本年5月份执行了最高800万港元房托赞助方案，随后香港金融开展局提出主张将REITs归入互联互通，一旦成行，房托基金商场流动性的进步将给越秀基金带来价值重估的又一关键。

本文源自格隆汇