项目拓展乏力 光明地产靠母输血东平小300292股票镇等资产

“斗室企”光亮地产曾有一个“大愿望”。

光亮地产董事长、总裁沈宏泽在2019年5月份的股东会上如是描绘：“公司的开展前景是1+7+5+X，要把其它事务板块做起来”。所谓“1+7+5+X”便是光亮地产多元化转型的方向。

而上海崇明东平小镇便是光亮地产转型的开端。

10月13日，光亮地产公告称，公司以2614.53万元经过协议收买光亮集团上海东平小镇农场有限公司30%股姑且承当2911.701万元债款，买卖收买总金额为5526.231万元。

这也意味着，东平小镇正式成为光亮地产的全资子公司。

于同日，光亮地产发布另一则公告称，公司全资子公司农工商房地产有限公司以5955.06万元经过协议收买桐庐飘鹰置业有限公司100%股姑且承当约5.7亿元债务，买卖收买总金额为6.29亿元。标的公司为光亮集团部属公司。

依托光亮集团的“输血”，这两笔收买为光亮地产注入了不俗的财物。若回忆光亮地产的开展前史，亦可发现，靠母输血早已是常态。

一位长时刻研讨上海区域房企的人士告知观念地产新媒体：“作为上海本乡开发商，光亮地产很少出现在公开商场拿地，根本没什么生长，现已失去了许多时机。好在是国企，不然境况很难。”

多元化试点

依照光亮地产的想象，“1+7+5+X”战略，即1是房地产主业；7是确保房建造、城中村建造、富裕农场建造、前史名镇维护与开发、城市更新建造、租借房建造和物流园区；5是商业、物流、供应链、服务和建造五个渠道；X是全新的商业形式。

关于转型的原因，沈宏泽在承受采访时表明，“转型便是为了长时刻稳健继续控危险的开展。房地产未来的开展无法预期，因而要把其他板块做起来，让企业站稳。2018年开端，公司现已着手对事务结构进行调整，现已在朝着去地产特点的方向尽力。”

作为光亮集团旗下的地产公司，光亮地产率先将目光放在农场工业地产项目。原因也很简单，背靠着光亮集团在农业产品工业链的根底优势，下降建造本钱等。

于上一年11月份，光亮地产协议收买光亮集团、上海崇明农场有限供公司所持有的东平小镇70%股权，总成交价7000万元。收买完结后，东平小镇农场将归入光亮地产的吞并报表规模。

观念地产新媒体了解到，上述买卖协议在2019年倒数第二天完结交割。而剩下的30%股权，则本次进行协议收买，两次收买算计斥资1.25亿元。

材料显现，东平小镇建立于2018年5月22日，注册资本为1亿元，由光亮集团及光亮食物集团上海崇明农场有限公司一起出资组成，首要担任崇明东平光亮小镇的开发与运营。

不过，为了推动东平特征小镇建造，早于2017年，光亮集团就建立了光亮东平特征小镇准备组，准备将东平小镇打造成为集食物工业和花卉工业为一体的特征小镇。2018年4月，崇明区成功申办第十届花博会，东平光亮小镇成为了花博会发动区的重点项目，总规划面积1.74平方公里。

到了本年3月份，东平小镇公司以底价6.6亿元竞得上海市崇明区花博园配套东平小镇02-01、05-01、05-05、06-01、07-05地块，归于光亮东平特征小镇一期开发项目，总用地面积17.32万平方米。

光亮集团完结前期项目孵化进程之后，此刻光亮地产入局东平小镇项目，毫无疑问，开发、建造、招商等难度现已小了许多。

关于东平小镇项目，上海华夏地产商场剖析师卢文曦表明，崇明尽管开展不错，可是有点被边缘化，一直和首要市区有天然屏障，交通问题不彻底解决很难开展。一起，上海做农场不是没时机，但这是一个重视久远收益的出资，并非楼盘相同一次性开发结转收入，效益也差许多。

除了东平小镇外，光亮地产的其他新事务也在推动中，沈宏泽曾泄漏，在农场建造上，正在活跃合作包含崇明世界生态岛、五四农场晋级改造等各项工作，宜兴光亮小镇也将全面发动。“以东平小镇、花博会、光亮田缘等项目为切入点，协同光亮集团的资源，在上海、江浙区域，乃至于全国进行布局。”

资金承压

实际上，光亮地产的建立时刻仅有五年，身世时现已挨近房地产职业开展好时机的结尾，能够说错过了搭上职业高速行进的“末班车”。

2015年，光亮地产前身海博股份进行严重财物重组，将本来开展空间不大的事务置出，注入光亮集团旗下的农工商地产有限公司100%股权和上海农房25%股权，并更名为“光亮地产”。

重组时，农工商曾作出成绩许诺，未来三年扣非后归母净利润累计36.87亿元。彼时，仍是担任农工商总裁的沈宏泽泄漏，现在农工商在全国有4600亩土地未开发。

一起，光亮集团也许诺，关于置入的部分财物价值确保及补偿，将在三年内完结相应的划拨用地，变更为出让用地的手续，若未能完结，将按高价回购该等不动产。

凭着两项许诺和原有土储根底，光亮地产有过三年时间短的光辉。2015-2017年，光亮地产完成签约出售金额126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元；营收为123.87亿元、207.82亿元、208.11亿元；扣非归母净利润为10.07亿元、19.03亿元、12.76亿元。

于2017年底，光亮地产许诺方针完结率为104.95%。但之后，光亮地产开端山崖式的下滑。2018年，其营收、净利润、根本每股收益、运营活动现金流等中心财政数据，全面下滑。

2019年，光亮地产更是出现“腰斩式”下滑，但负债水平却在不断攀升，总担任由390.87亿元增至707.09亿元，其间2019年底有息负债将近500亿元。并且在2018-2019年期间，光亮地产新增面积为144.52万平方米、192.09万平方米，同比增加53.34%、32.91%。

本年上半年，光亮地产仍然没有扭转颓势。营收同比下降68.74%至22.88亿元；归母净利润同比下降127.85%至-1.4亿元；根本每股亏本-0.1043元。

明显，如此财政体现，在本年职业监管局势逐步严峻的状况，光亮地产的高杠杆形式现已难以继续。其在2020年上半年有意削减土地出资，新增房地产储藏面积仅有47.8万平方米，同比下降61.11%。

另据观念指数不完全统计，年头至今，光亮地产在浙江慈溪、广西柳州、浙江宁波等城市共斥资44.34亿元，新增土地面积48.95万平方米。其间，也坚持一向经过收买、增资方法扩储的方法，并且权益占比遍及较低。 仅有三个参加招拍挂的项目，一个为东平小镇项目地块，一个全资拿下后当即出售50%股权引进万科，最终一个地块价值只要4083万元。由此可见，光亮地产现在的资金压力。

对此，卢文曦剖析，现在看来，光亮地产多元化或许也是没方法的方法，公开商场拿地现已竞赛不过人家，土地储藏或许有局限性，所以开展遇到瓶颈。一起，崇明尽管有许多土地财物，但问题在于过度会集。

“像宁波江北这样大项目需求大资金，并且万科品牌有用应在这儿，光亮地产凭借这一效应能够加速项目去化，防止资金承压。”

历年财报显现，光亮地产的存货周转率出现逐年下滑的趋势，2015-2019年分别为0.46、0.43、0.43、0.33、0.17，2020年中为0.03。一起，本年上半年，其新开工面积同比下降70.39%至89.8万平方米，竣工面积同比下降75.13%至16.51万平方米。

一位业内人士告知咱们，依照之前屡次提及的国企退房事务，以及近期国资委鼓舞国企和民企重组，不扫除光亮地产会进行吞并重组。现在，它现已遇到开展瓶颈，半大不小，还在消耗资源。

“能够考虑重组，这样能更好利用好资源，盘活财物，发挥其价值的话，是功德，比现在这种状况要强”，上述人士说道。