顶着“二房东”名号的优客工场在职业处于一片阴霾时间递送了招股阐明书，拟在纽交所上市。
这个行当的开山祖师WeWork本年8月份现已折戟沉沙，在递送招股书之前，WeWork是美国最有价值的科技公司之一，也是估值最高的独角兽企业。在递送招股阐明书之后只是6周，WeWork就变得“一钱不值”。
作为WeWork的仿照者，优客工场顶着职业暗影上市，恐怕也将遭受不小的应战。
广告事务续命 应收账款暴增
在招股书中，优客工场依然连续WeWork的商业形式，将自己界说为同享工作社区（ co-working community operator），可是从收入构成来看，截止9月30日，租工位（Workspace membership）收入为4.2亿，占悉数收入的48%。而广告和品牌收入（Marketing and branding services）到达了4.03亿，占悉数收入的46.1%。
2017年卖工位收入1.54亿，占悉数收入的92.3%，2018年此类收入3.94亿，占悉数收入的87.9%。这意味着从2019年以来，优客工场的主经营收入在快速转向商场和广告。
补白：2019年数据截止9月30日
当然，优客工场认为自己找到一个新的商业形式，为入驻空间的客户供给U+服务（U Plus services），包含招聘、法令、财政、营销等服务，然后构成了一个闭环形式，也就不是一个单纯的“二房东”了。
广告和品牌收入主要是优客工场在2018年12月收买了数字营销公司——珠海市省广众烁数字营销有限公司（简称省广众烁）51%的股份。
数据来自企查查
依照优客工场的描绘，经过省广众烁，可认为入驻会员供给各种量身定制的广告和品牌服务。不过在2019年，省广众烁的前四名客户占其总净收入的93.2%左右，其间最大的一个客户奉献了21.3%的净收入，明显，这前四名大客户并太或许来自优客工场的会员。
明显，至少现在来说，省广众烁与优客工场的传统事务并没有直接的联系，这部分所谓的非空间事务收入水分很大，业界称之为“买流水”。
由于广告尽管能够奉献收入，但奉献的赢利很低。财报显现，为了这4.03亿收入，支付的本钱到达3.64亿，毛赢利只要0.39亿，毛利率只要9.68%。省广众烁第二大股东省广集团2018年年报显现，其数字营销事务毛赢利为16.39%。
作为广告事务一大特征便是回款速度慢，应收账款居高不下。优客工场的财报也表现了这一特色，2019年前三个季度应收账款高达1.65亿，在2017年应收账款只要464.9万，2018年为970.5万。
补白：2019年数据截止9月30日
急剧增加的应收账款给本来就缺少现金的优客工场带来的压力可想而知。
优客工场并没有发表此次收买的价格，不过依据省广集团发表的信息显现，优客工场收买省广众烁前，省广集团30%的股份账面价值为916.66万，意味着省广众烁估值为3055.53万。在优客工场收买之后，省广集团对应的股权价值为1701.62万，此刻省广众烁的投后估值为5672.07万。意味着优客工场收买51%的股权大约价格为2900万左右。
流血不止 三年烧钱近14亿
2017年、2018年以及2019年前9个月，优客工场总净收入分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元和人民币8.75亿元。
与营收飞速增加构成比照的是，优客工场最近三年比年亏本，且亏本额大有进一步扩展的趋势。2017年、2018年和2019年前三季度，优客工场亏本额分别为3.73亿、4.45亿和5.73亿，2017年至今，优客工场累计收入14.91亿，亏本额到达13.91亿，基本是每收入一块钱就要亏本一块钱。
并且这种亏本的趋势依然在加大，2018年前三季度，优客工场亏本额仅为2.71亿元，而2019前三季度的亏本额大幅上升至5.73亿元，同比增加111.44%。
从招股书的数字上看，优客工场在2018年末运营162个空间，到了2019年第三季度，运营空间数增至171个。意味着本年优客工场只增加了9家自运营空间，开店速度放缓，但亏本并没有削减，反而在加大。现在还有26个空间正在建造和预备建造，估计在本年和下一年投入使用。
依照优客工场说法，同享空间运营超越24个月界说为老练空间，在171个联合工作空间中，65个归于老练空间，占比只要38%。优客工场全体出租率和老练空间出租率分别为79%和83%。职业陈述曾指出，我国的联合工作企业要想到达盈亏平衡，出租率平均需到达85%。
这也是优客工场流血不止的重要原因，并且意味着在适当长一段时间内，优客工场都要承担着流血的压力，直到单个同享空间能够自己养活自己。
现金流吃紧 账面现金只够烧半年
广告尽管能够带来很多账面收入，但其实是一种极度占有资金的事务，需求很多的垫款，然后导致应收账款急剧增加。而现在优客工场同享工作尚不能到达盈亏平衡，依然处在烧钱阶段。
优客工场在2017年、2018年、2019年前九个月，经过筹资活动发生的现金流金额分别为4.98亿、1.90亿、9553万。
与此同时，经营活动发生的现金流一直是净流出状况。在2017年、2018年、2019年前九个月，经营活动现金流净额分别为-1.52亿、-5207万和-2.32亿。
截止本年9月30日，优客工场现金及现金等价物为1.67亿，而上一年这一数据还为2.75亿。依照2019年前九个月经营活动净现金流出2.32亿核算，则优客工场现在的账面现金大约半年就会烧完。
补白：2019年数据截止9月30日
结尾
4个月前，全球注目的WeWork下跌神坛，估值从480亿美元下跌到80亿美元，此前国内别的一家同享工作巨子SOHO3Q现已被促销，氪空间也一再被爆出裁人，堕入批量关店风云。
到2019年9月30日，优客工场具有197个联合工作空间，其间171个现已投入运营，办理面积约为138,700平方米，会员数量为609,600，其间企业会员25000家，个人会员584600人，是国内规划最大的同享工作企业。
冒着WeWork上市未果的阴霾，优客工场逆势赴美，只能说是无可奈何，能否成功，咱们只能拭目而待。
