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新版“存案须知”下地产私募基金产品设计及存案操作实务
目录
一、地产私募基金存案重要参阅文件
二、地产基金产品设计
三、地产基金产品存案注意事项
四、地产融资实务（曾经融为例）
笔者按：
受疫情影响，近期许多基金同业人士向咱们反应，中基协近期产品存案的速度有所提高，别的有一些开端预备地产基金产品存案的朋友也频频向咱们咨询当时监管下地产基金该怎么存案的问题，特别是《私募出资基金存案须知（2019年12月23日）》（下称新版“存案须知”）发布后，契约型基金产品征集完成后才干存案以及股权类产品存续期不得低于5年等要求对产品征集等提出了新的应战。依照地产项目融资的推动进程，土地竞拍保证金、土地款、开发贷之前的在建工程融资、开发贷、尾盘融资等各阶段资金需求，在类比融资本钱优势及资金运用灵活性的情况下，地产基金比较国企金控渠道及外资资金的直接融资（一般都是明股实债或股加债）均无显着优势。尽管如此，按现在监管的导向，在考虑到降负债、美化报表等需求下，开发商对地产基金的真股协作需求依旧坚持着较大的爱好，尤其是由地产基金享用后端起浮收益的协作方法。
本文结合新版“存案须知”的相关内容，一起结合咱们基金公司产品设计和产品存案的相关经历，就当下产品设计、存案等要点问题进行整理，以供同业人士参阅。
一、地产私募基金存案重要参阅文件
以下是存案地产私募基金产品需求点参阅的相关规则：
1.《证券期货运营组织私募财物处理方案存案处理标准第4号——私募财物处理方案出资房地产开发企业、项目》（4号标准）
灵敏词：债款方法、16个热门城市、一般住所、土地款
补白：16个热门城市：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、姑苏、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市
一般住所：房地产划分为一般住所地产、保证性住所地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中一起包含多种类型住宅的，方案征集资金不得用于项目中一般住所地产建造；
2.《私募出资基金存案须知（2019年12月23日）》；
3.《关于发布私募出资基金存案请求资料清单的告诉》（下称“存案资料清单”）；
4.《关于进一步支撑私募基金服务实体经济的若干存案便当办法》
4月1日今后建立的基金才有必要适用《存案须知》；精简存案所需资料：私募基金处理人依照基金所属类型，对照存案资料清单供给资料处理存案手续，撤销相关买卖底层估值证明、部分保管银行阐明函等资料。黑石基金，是全世界最大的独立特别财物处理组织之一，也是一家金融咨询服务组织。其特别财物处理事务包含企业私募股权基金、房地产时机基金、对冲基金的基金、优先债款基金、私家对冲基金和封闭式一起基金等。黑石集团还供给各种金融咨询服务，包含并购咨询、重建和重组咨询以及基金征集服务等。黑石集团总部坐落美国纽约，并在亚特兰大、波士顿、芝加哥、达拉斯、洛杉矶、旧金山、伦敦、巴黎、孟买、香港和东京设有办事处。截止2007年9月30日，其处理的总财物约为982亿美元，具有65位高档处理总监以及约520位出资和咨询专业人员。什么是私募基金？私募基金是指在我国境内以非揭露方法向合格出资者征集资金建立的出资基金，包含契约型基金或许财物由基金处理人或一般合伙人处理的以出资活动为意图建立的公司或许合伙企业。私募基金的分类?依据出资标的的不同，私募基金分以下几类：私募证券出资基金：私募证券出资基金出资于揭露发行的股份有限公司（上市公司）的股票、债券、基金比例，以及证监会规则的其他证券及其衍生种类。即私募证券基金出资于揭露发行的证券。私募股权出资基金：私募股权出资基金出资于非上市企业的股权权益。即私募股权基金出资于非揭露买卖的股权。创业出资基金：创业出资基金是私募股权出资基金的特别类别。其他私募基金：其他私募基金出资于艺术品、红酒等特定产品。一级商场：股权类、存案流程和要求基本要求：1、称号：称号需求带“私募基金处理”字样2、运营范围要求：存案股权私募运营范围需求带“私募股权出资基金处理”3、场所要求：如报备人员5-8人（最低5人，一般预备6个）场所要求90-140平独立工作环境，人员不能兼职，工作场所不能混淆其他公司会集工作4、人员要求：需求预备法定代表人/兼总司理+出资司理兼副总+合规风控+财政+行政+（可有也可无：出资部助理，详细看公司人员装备）5、资格证要求：参加出资部分人员和高档处理人员（法代+风控+出资司理）均须有基金从业资格证（科目一+科目三）5、股东出资要求：股东个人出资才能需求掩盖认缴+股东货币资金需求掩盖实缴且能阐明来历6、出资成绩要求：供给高管或出资人员股权（含创投）项目成功退出证明（2个以上项目证明），包含但不限于处理产品的证明资料、退出资料等；请求组织高管人员、团队职工在其岗位或私募出资基金范畴具有专业才能的证明资料。流程：1、请求主体建立（称号和运营范围上面做了要求）2、装备完全人员（须全员社保）3、租借工作场所4、预备存案所需清单5、出具意见书6、申报基协审阅二级商场：证券类、存案流程与要求基本要求：1、称号：称号需求带“私募基金处理”字样2、运营范围要求：存案二级私募运营范围需求带“私募证券出资基金处理”3、场所要求：如报备人员5-8人（最低5人，一般预备6个）场所要求90-140平独立工作环境，人员不能兼职，工作场所不能混淆其他公司会集工作4、人员要求：需求预备法定代表人/兼总司理+出资司理兼副总+合规风控+财政+行政+（可有也可无：研究员+买卖员，详细看公司人员装备）5、资格证要求：参加出资部分人员均须有基金从业资格证（科目一+科目二）5、股东出资要求：股东个人出资才能需求掩盖认缴+股东货币资金需求掩盖实缴且能阐明来历6、出资成绩要求：（1）证券类一般分为三类：处理基金产品、个人账户出资（需阐明资金合理性，需为成绩个人资金）公司自营账户出资（需阐明资金合理性，所任职公司的自有资金或公司股东的只要资金），此三类均要求近三年接连6个月不间断成绩，且规划不低于1000万，坚持是盈余状况。流程：1、请求主体建立（称号和运营范围上面做了要求）2、装备完全人员（须全员社保）3、租借工作场所4、预备存案所需清单5、出具意见书6、申报基协审阅
目录
一、地产私募基金存案重要参阅文件
二、地产基金产品设计
三、地产基金产品存案注意事项
四、地产融资实务（曾经融为例）
笔者按：
受疫情影响，近期许多基金同业人士向咱们反应，中基协近期产品存案的速度有所提高，别的有一些开端预备地产基金产品存案的朋友也频频向咱们咨询当时监管下地产基金该怎么存案的问题，特别是《私募出资基金存案须知（2019年12月23日）》（下称新版“存案须知”）发布后，契约型基金产品征集完成后才干存案以及股权类产品存续期不得低于5年等要求对产品征集等提出了新的应战。依照地产项目融资的推动进程，土地竞拍保证金、土地款、开发贷之前的在建工程融资、开发贷、尾盘融资等各阶段资金需求，在类比融资本钱优势及资金运用灵活性的情况下，地产基金比较国企金控渠道及外资资金的直接融资（一般都是明股实债或股加债）均无显着优势。尽管如此，按现在监管的导向，在考虑到降负债、美化报表等需求下，开发商对地产基金的真股协作需求依旧坚持着较大的爱好，尤其是由地产基金享用后端起浮收益的协作方法。
本文结合新版“存案须知”的相关内容，一起结合咱们基金公司产品设计和产品存案的相关经历，就当下产品设计、存案等要点问题进行整理，以供同业人士参阅。
一、地产私募基金存案重要参阅文件
以下是存案地产私募基金产品需求点参阅的相关规则：
1.《证券期货运营组织私募财物处理方案存案处理标准第4号——私募财物处理方案出资房地产开发企业、项目》（4号标准）
灵敏词：债款方法、16个热门城市、一般住所、土地款
补白：16个热门城市：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、姑苏、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市
一般住所：房地产划分为一般住所地产、保证性住所地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中一起包含多种类型住宅的，方案征集资金不得用于项目中一般住所地产建造；
2.《私募出资基金存案须知（2019年12月23日）》；
3.《关于发布私募出资基金存案请求资料清单的告诉》（下称“存案资料清单”）；
4.《关于进一步支撑私募基金服务实体经济的若干存案便当办法》
4月1日今后建立的基金才有必要适用《存案须知》；精简存案所需资料：私募基金处理人依照基金所属类型，对照存案资料清单供给资料处理存案手续，撤销相关买卖底层估值证明、部分保管银行阐明函等资料。黑石基金，是全世界最大的独立特别财物处理组织之一，也是一家金融咨询服务组织。其特别财物处理事务包含企业私募股权基金、房地产时机基金、对冲基金的基金、优先债款基金、私家对冲基金和封闭式一起基金等。黑石集团还供给各种金融咨询服务，包含并购咨询、重建和重组咨询以及基金征集服务等。黑石集团总部坐落美国纽约，并在亚特兰大、波士顿、芝加哥、达拉斯、洛杉矶、旧金山、伦敦、巴黎、孟买、香港和东京设有办事处。截止2007年9月30日，其处理的总财物约为982亿美元，具有65位高档处理总监以及约520位出资和咨询专业人员。什么是私募基金？私募基金是指在我国境内以非揭露方法向合格出资者征集资金建立的出资基金，包含契约型基金或许财物由基金处理人或一般合伙人处理的以出资活动为意图建立的公司或许合伙企业。私募基金的分类?依据出资标的的不同，私募基金分以下几类：私募证券出资基金：私募证券出资基金出资于揭露发行的股份有限公司（上市公司）的股票、债券、基金比例，以及证监会规则的其他证券及其衍生种类。即私募证券基金出资于揭露发行的证券。私募股权出资基金：私募股权出资基金出资于非上市企业的股权权益。即私募股权基金出资于非揭露买卖的股权。创业出资基金：创业出资基金是私募股权出资基金的特别类别。其他私募基金：其他私募基金出资于艺术品、红酒等特定产品。一级商场：股权类、存案流程和要求基本要求：1、称号：称号需求带“私募基金处理”字样2、运营范围要求：存案股权私募运营范围需求带“私募股权出资基金处理”3、场所要求：如报备人员5-8人（最低5人，一般预备6个）场所要求90-140平独立工作环境，人员不能兼职，工作场所不能混淆其他公司会集工作4、人员要求：需求预备法定代表人/兼总司理+出资司理兼副总+合规风控+财政+行政+（可有也可无：出资部助理，详细看公司人员装备）5、资格证要求：参加出资部分人员和高档处理人员（法代+风控+出资司理）均须有基金从业资格证（科目一+科目三）5、股东出资要求：股东个人出资才能需求掩盖认缴+股东货币资金需求掩盖实缴且能阐明来历6、出资成绩要求：供给高管或出资人员股权（含创投）项目成功退出证明（2个以上项目证明），包含但不限于处理产品的证明资料、退出资料等；请求组织高管人员、团队职工在其岗位或私募出资基金范畴具有专业才能的证明资料。流程：1、请求主体建立（称号和运营范围上面做了要求）2、装备完全人员（须全员社保）3、租借工作场所4、预备存案所需清单5、出具意见书6、申报基协审阅二级商场：证券类、存案流程与要求基本要求：1、称号：称号需求带“私募基金处理”字样2、运营范围要求：存案二级私募运营范围需求带“私募证券出资基金处理”3、场所要求：如报备人员5-8人（最低5人，一般预备6个）场所要求90-140平独立工作环境，人员不能兼职，工作场所不能混淆其他公司会集工作4、人员要求：需求预备法定代表人/兼总司理+出资司理兼副总+合规风控+财政+行政+（可有也可无：研究员+买卖员，详细看公司人员装备）5、资格证要求：参加出资部分人员均须有基金从业资格证（科目一+科目二）5、股东出资要求：股东个人出资才能需求掩盖认缴+股东货币资金需求掩盖实缴且能阐明来历6、出资成绩要求：（1）证券类一般分为三类：处理基金产品、个人账户出资（需阐明资金合理性，需为成绩个人资金）公司自营账户出资（需阐明资金合理性，所任职公司的自有资金或公司股东的只要资金），此三类均要求近三年接连6个月不间断成绩，且规划不低于1000万，坚持是盈余状况。流程：1、请求主体建立（称号和运营范围上面做了要求）2、装备完全人员（须全员社保）3、租借工作场所4、预备存案所需清单5、出具意见书6、申报基协审阅